(1) การเจรจารับงานจากลูกค้า ในส่วนนี้ฝ่ายงานที่รับผิดชอบ คือฝ่ายการตลาดของบริษัทฯจะมีหน้าที่ Present งานกับลูกค้า ซึ่งจะอธิบายสรุปสั้นๆ เกี่ยวกับลักษณะของงาน ระยะเวลาที่ต้องทำ ตลอดจนอัตราค่าบริการซึ่งอ้างอิงจากราคาค่าบริการของสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย และจัดพิมพ์ใบเสนอราคา (Quotation) หรือหนังสือคำสั่งว่าจ้างให้กับลูกค้า ซึ่งในรายละเอียดของใบเสนอราคา หรือหนังสือคำสั่งว่าจ้างนั้น จะประกอบไปด้วยรายละเอียดดังนี้
(2) การตรวจสอบหนังสือคำสั่งว่าจ้าง คือ ส่วนการตลาดจะตรวจสอบ เพื่อให้มีการลงนาม รับรองการว่าจ้างจากลูกค้าผู้รับบริการสำหรับข้อเสนองานนั้น ๆ เสียก่อน และเก็บรักษาสำเนาไว้ เพื่ออ้างอิงในอนาคตรวมทั้ง เพื่อสำหรับการตรวจสอบระบบงานและปริมาณงาน
สำหรับในกรณีที่เป็นการให้บริการกับลูกค้าสถาบันการเงินนั้น นอกจากหนังสือคำสั่งว่าจ้างเป็นรายเฉพาะแล้ว บริษัทฯยังเก็บรักษาสัญญาว่าจ้าง ซึ่งมีผลใช้บังคับครอบคลุมวิธีการปฏิบัติงานและระยะเวลาที่ตกลงกันไว้อีกด้วย
ดังนั้น ไม่ว่าการว่าจ้างจะเป็นในลักษณะที่เป็นลูกค้าทั่วไป หรือลูกค้าภาคสถาบันการเงินให้มีวิธีปฏิบัติเหมือนกัน แต่หากมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขคำสั่งว่าจ้างอย่างมีนัยสำคัญในระหว่างที่ปฏิบัติงานแล้ว บริษัทฯจะต้องขอให้ลูกค้าผู้รับบริการลงนามเห็นชอบด้วยซึ่งบางครั้งอาจกระทำได้ค่อนข้างยาก เนื่องจากผู้ว่าจ้างไม่สะดวก
ฝ่ายการตลาดจะตรวจเช็คลูกค้าที่ว่าจ้าง กล่าวคือ ลักษณะงานที่ว่าจ้างเป็นทรัพย์สินประเภทใดที่ดินว่างเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะต้องตรวจสอบเอกสารหรือสำเนาให้ครบถ้วน อาทิเช่น สำเนาโฉนดที่ดินให้ครบทุกหน้า กรณีที่มีสิ่งปลูกสร้าง ต้องมีแบบพิมพ์เขียว หากเป็นทรัพย์สินที่ก่อเกิดรายได้ต้องของบการเงินของทรัพย์สิน ที่ว่าจ้างย้อนหลัง 3-5 ปีเป็นอย่างน้อย หากเอกสารดังกล่าวครบถ้วนก็จะส่งให้ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สินดำเนินการต่อ
หลังจากที่ขั้นตอนการตรวจสอบเอกสารใบคำสั่งว่าจ้างในขั้นตอนที่ 2 เรียบร้อยแล้วส่วนการตลาดจะต้องส่งเรื่อง (แฟ้มเรื่อง) พร้อมใบบันทึกขั้นตอนภายในให้กับฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะเป็นผู้รับเรื่องและจ่ายงานให้กับเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามคุณสมบัติของแต่ละคน ซึ่งเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะมีความสามารถและความถนัดไม่เท่ากัน ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จึงต้องพิจารณาตามความสามารถและความเหมาะสม โดยสอดคล้องกับความยากง่ายในระดับของแต่ละงาน เพื่อให้มีประสิทธิภาพดังนี้
| ประเภทของทรัพย์สิน | ประเภทของเจ้าหน้าที่ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
|
1.ทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน สิทธิการเช่า โรงพยาบาล อพาร์ทเม้นท์ โรงแรมหรือทรัพย์สินเฉพาะอย่าง |
ผู้ประเมินหลัก /ผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน |
ทรัพย์สินประเภทนี้ส่วนใหญ่จะเลือกใช้วิธีประเมินครอบคลุม 3 วิธีคือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach)และวิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) |
|
2. ทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัย
และพาณิชยกรรม ที่ดินว่างเปล่า อาคารตึกทั่วไป |
เจ้าหน้าที่ระเมินมูลค่าทรัพย์สิน |
ทรัพย์สินประเภทนี้ส่วนใหญ่จะใช้วิธีประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) และวิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach) |
หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อการกำหนด “มูลค่าตลาด” หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สามารถอ้างอิงข้อมูลธุรกรรมการซื้อขายซึ่งเกิดขึ้นในตลาด ซึ่งจะต้องมีในจำนวนที่เพียงพอ ที่จะใช้เปรียบเทียบเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น โดย มูลค่าตลาด (Market Value) หมายถึง “มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่าเป็นราคาของทรัพย์สินที่สามารถใช้ตกลง ซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อและผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ในทรัพย์สินได้” มูลค่าตลาดโดยทั่วไปจะไม่คำนึงถึงต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายในการซื้อหรือค่าธรรมเนียมหรือ ภาษีใดๆ
หลักเกณฑ์การประเมิน “ที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด” หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินบางประเภท ที่มีลักษณะเฉพาะที่มีการซื้อขายน้อย หรือไม่มีการซื้อขายเลย หรือมีข้อมูลตลาดไม่เพียงพอ ที่จะใช้การเปรียบเทียบเพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าตลาดของทรัพย์สินการประเมินเพื่อการกำหนดมูลค่าดังต่อไปนี้ ถือว่าเป็นการประเมินตามหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด คือ มูลค่าการลงทุน (Investment Value), มูลค่าจากการใช้ประโยชน์ (Value in Use), มูลค่ากิจการ (Going Concern Value), มูลค่าประกันภัย (Insurable Value), มูลค่าทางภาษี (Assessed or Taxable Value), มูลค่าพิเศษ (Special Value), มูลค่าบังคับขาย (Forced Sale Value), มูลค่าซาก (Salvage Value) และมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) เป็นต้น
มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว หรือหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครอง เช่น น.ส. 3 , น.ส.3 ก.เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ว่าเป็นประเภทใด เช่น เป็นโฉนดที่ดิน น.ส. 3 หรือ น.ส.3 ก สำหรับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หรือ สิทธิครอบครองในที่ดิน เอกสารสิทธิ์ดังกล่าวจะต้องมีเอกสารสิทธิ์ครบทุกแปลงหรือทุกส่วนที่ประกอบขึ้นเป็นกลุ่ม หรือเป็นแปลงทรัพย์สิน และมีครบทุกหน้าของเอกสารสิทธิ์ หรืออย่างน้อยต้องแสดงรายการจดทะเบียนหน้าสุดท้ายเกี่ยวกับทรัพย์สิน หรือกรณีที่มีการเช่าระยะยาว จะต้องประกอบด้วย สำเนาสัญญาเช่าทรัพย์สินพร้อมเอกสารอย่างครบถ้วน โดยเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องถ่ายสำเนาเอกสารสิทธิ์ฉบับสำนักงานที่ดิน มาด้วยทุกครั้ง และตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน เพื่อนำไประบุไว้ในรายงาน นอกจากนั้นการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน จะต้องตรวจสอบรายการในสารบัญการจดทะเบียน ทำให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินตั้งแต่ต้น และทำให้ทราบได้ว่า ที่ดินมีภาระผูกพัน มีบุคคลสิทธิ หรือทรัพย์สิทธิใด ๆ ติดอยู่หรือไม่ และบรรดาสิทธิที่ติดอยู่นั้นมีผลเป็นการรอนสิทธิของเจ้าของที่ดินหรือไม่ สิ่งเหล่านี้มีผลต่อการวิเคราะห์มูลค่า ทั้งสิ้น หากไม่สามารถถ่ายสำเนาได้ ให้เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จดบันทึกรายการสำคัญๆ ซึ่งจำเป็นต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมาให้ได้
เพื่อยืนยันถึงการถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง เพราะในบางกรณีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ สิ่งปลูกสร้าง กับผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาจจะไม่ใช่บุคคลคนเดียวกัน เป็นการตรวจสอบ เพื่อระบุข้อเท็จจริงไว้ในรายงาน ป้องกันมิให้เกิดปัญหาโต้แย้งในภายหลังในการตรวจสอบชื่อผู้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ให้พิจารณาจากเอกสาร เรียงลำดับความสำคัญ ดังนี้
เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯจะต้องทำการตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมายหรือผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ หรือการพัฒนาทรัพย์สินโดยตรงว่ามีอย่างไรบ้าง ดังนี้
ข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน เช่น
ข้อจำกัดของผังเมือง แนวเวนคืนของหน่วยงานราชการ แนวสายไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น
ข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง เช่น
ตรวจสอบเพื่อให้ทราบถึงข้อจำกัด ทางกฎหมายที่มีผลกระทบต่อการปลูกสร้างอาคารแต่ละประเภทในบริเวณที่เป็นที่ตั้งทรัพย์สิน เช่น ข้อกำหนดเรื่องระยะถอยร่นหรือความสูงของอาคาร ข้อห้ามการก่อสร้างอาคารบางประเภท โดยมีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง อาทิ กฎหมายผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร กฎกระทรวงมหาดไทย ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร หรือเทศบัญญัติ เป็นต้น
วิธีปฏิบัติในการสำรวจทรัพย์สินของบริษัท ฯกำหนดให้พนักงานสำรวจและประเมินค่าทรัพย์สินปฏิบัติ ดังนี้
เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องทำการสำรวจที่ตั้งของที่ดิน ตามเอกสารสิทธิ์ ที่ได้รับคำสั่งจากผู้ว่าจ้างให้ทำการประเมิน ทั้งนี้เพื่อมิให้ประเมินมูลค่าที่ดินผิดแปลง โดยเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเตรียมอุปกรณ์สำหรับการสำรวจให้พร้อม สิ่งที่ควรนำไปด้วย ได้แก่ เข็มทิศ สายเทปวัดระยะ หรือ เหล็กแหลมสำหรับขุดหาหลักเขต เป็นต้นสาระสำคัญต่างๆ ในเอกสารสิทธิที่ดิน ที่เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำเป็นต้องทราบและเข้าใจ ได้แก่
การสำรวจที่ดิน น.ส. 3 ซึ่งไม่มีระวาง เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำเป็นต้องสังเกตแนวภูมิประเทศที่ระบุไว้ใน น.ส.3 เช่น แนวคันนา หรือสอบถามให้ได้ว่าที่ดินข้างเคียงเป็นของใครปัจจุบันใครเป็นผู้ครอบครองทำประโยชน์ ส่วนที่ดิน น.ส. 3 ก จะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถตรวจสอบได้จากระวาง ณ สำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ตั้ง น.ส. 3 ก นั้น ๆ เมื่อตรวจสอบที่ตั้งที่ดินแล้ว เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องทำการสำรวจข้อมูลปัจจัยต่าง ๆ ของที่ดินที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการ การเข้าถึง สภาพการคมนาคม การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน ขนาด รูปร่าง ลักษณะทางภูมิศาสตร์ ของที่ดิน ทางเข้าออกของทรัพย์สินเป็นประเภทสาธารณะประโยชน์ หรือส่วนบุคคล รวมไปถึงข้อจำกัดสิทธิ หรือข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามกฎหมาย (อธิบายเพิ่มเติมในการตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินในข้อที่ 2 ต่อไปด้านหลัง) ตลอดจนปัจจัยอื่นๆ ที่พิจารณาแล้วเห็นว่า มีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินด้วย นอกจากนี้ ให้เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯต้องกระทำการให้ครบซึ่งขั้นตอนเพิ่มเติมในส่วนนี้ดังนี้
ในการตรวจสอบสิ่งปลูกสร้าง เพื่อหาจำนวนพื้นที่ใช้สอย สำหรับใช้ในการคำนวณหามูลค่าสิ่งปลูกสร้าง โดยให้อ้างอิงจากราคามาตรฐานค่าก่อสร้างอาคารของสมาคม ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยหรือมาตรฐานซึ่งเป็นที่ยอมรับได้ในระดับสากล นำมาพิจารณาร่วมกับข้อมูลราคาประมาณการค่าก่อสร้างของบริษัท สิ่งที่ต้องตรวจสอบสภาพอาคาร ได้แก่
เนื่องจากมีกฎหมายหลายฉบับและมีข้อจำกัดหลายเรื่องที่เกี่ยวข้องซึ่งล้วนแต่มีผลกระทบต่อมูลค่า หรือสำหรับการพัฒนา หรือการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ดังนั้นเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯจะต้องศึกษาและตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องและที่มีผลกระทบอย่างละเอียด ทั้งนี้ในการตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมายนั้นเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องตรวจสอบและระบุไว้ในรายงาน Working Paper ทุกกรณี ทั้งนี้เพราะความเห็นต่อมูลค่า หรือ มูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากการประเมิน จะใกล้เคียงกับความเป็นจริง หรือเบี่ยงเบนไปมากน้อยเพียงใด ส่วนสำคัญส่วนหนึ่งที่มีผลต่อความเห็นดังกล่าว ก็คือข้อมูลที่เก็บรวบรวมได้ต้องมีความถูกต้องและน่าเชื่อถือ ตรงตามความต้องการที่จะสามารถนำมาใช้ประกอบในการพิจารณากำหนดมูลค่าได้อย่างถูกต้องแม่นยำ สร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ที่นำรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินไปใช้ ซึ่งเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเข้าใจก่อนว่าข้อมูลที่เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องเก็บรวบรวม แบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ ข้อมูลทั่วไป และข้อมูลเฉพาะ ซึ่งจะแยกอธิบายให้เข้าใจในแต่ละประเด็นดังนี้
(1) ข้อมูลทั่วไป
ประกอบไปด้วย ข้อมูลทางสังคม ทางเศรษฐกิจ นโยบายของรัฐ สภาวะแวดล้อมทั้งในระดับชุมชนท้องถิ่น และในระดับชุมชนเมือง แนวโน้มการจัดวางผังเมือง แนวโน้มการเจริญเติบโตของเขตเมือง ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ที่มีอยู่ในท้องถิ่นนั้น ๆ เพราะสิ่งเหล่านี้จะมีผลกระทบต่อจำนวนความต้องการทรัพย์สิน และจำนวนทรัพย์สินที่ผลิตออกสู่ตลาดในขณะนั้นด้วย ซึ่งจะส่งผลต่อ Demand & Supply ในตลาด ข้อมูลทั่วไป ประกอบด้วย
(2) ข้อมูลเฉพาะ
ได้แก่ ข้อมูลเฉพาะตัวของทรัพย์สินที่จะทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เช่นข้อมูลทางกายภาพของที่ดินรายละเอียดเอกสารสิทธิ์ ข้อกำหนดของกฎหมายหรือข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ต่างๆ เป็นต้น ตามที่ได้กล่าวไว้แล้วในเบื้องต้น ในเรื่องการสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า และข้อมูลของตัวอย่างแปลงซื้อ-ขายเปรียบเทียบ ซึ่งมีส่วนสำคัญอย่างมาก เนื่องจาก ในการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด นั้น มีหลักการอยู่บนสมมติฐานที่ว่า ถ้าทรัพย์สินอื่นที่มีการซื้อขายกันจริงในท้องตลาด มีลักษณะที่ใกล้เคียงทรัพย์สินที่ทำการประเมินมูลค่า หากทรัพย์สินนั้นมีการซื้อขายในราคาเท่าใด ทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าก็ควรที่จะซื้อขายกันได้ในราคาที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้แล้ว เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องเก็บข้อมูล ซึ่งคือปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน ที่ต้องนำมาพิจารณา ในการเปรียบเทียบตัวทรัพย์สินกับข้อมูลซื้อขาย ให้พิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ ทั้งจากตัวทรัพย์สินและข้อมูลเปรียบเทียบทั้งหมด ดังนี้
ข้อมูลที่จะนำมาประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามที่กล่าวข้างต้นแล้ว เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯ จะต้องพึงเข้าใจหลักการของการเก็บข้อมูลเสมอก่อนว่า การเก็บข้อมูลที่ใช้ในการอ้างอิง เพื่อวิเคราะห์และประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการเลือกกรรมวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เช่น
กรรมวิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การประเมินค่าทรัพย์สินนั้นขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์สินตลอดจนข้อมูลหลักฐานที่จำเป็นต้องใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแต่ละวิธี แต่โดยแท้จริงแล้ว มูลค่าที่ประเมินได้จะเป็นไปในแนวทางเดียวกัน ซึ่งหลักเกณฑ์หรือวิธีการในการประเมิน แบ่งเป็น 3 วิธี ดังนี้
เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้โดยตัวเอง หรือประเมินในแง่ของการลงทุน ส่วนใหญ่เกิดจากการให้บริการหรือให้เช่าทรัพย์สินนั้นในอนาคต ดังนั้นวิธีพิจารณาจากรายได้จึงเป็นวิธีที่เหมาะสมมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภท ที่มีความสามารถในการก่อให้เกิดรายได้ในตัวเอง เช่น หอพัก หรืออพาร์ทเม้นท์ โรงแรม อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล สนามกอล์ฟ ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
ตัวแปรที่สำคัญของวิธีพิจารณาจากรายได้
ข้อมูลที่จำเป็นในการประเมินมูลค่าจากรายได้
การประเมินโดยวิธีพิจารณาจากรายได้ที่นิยมใช้ มี 2 วิธี
ผู้ประเมินจะต้องตรวจสอบและวิเคราะห์ข้อมูลอัตราค่าเช่าที่มีปรากฏในตลาดและซึ่งนำมาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่นำมาเปรียบเทียบและความสามารถที่จะเปรียบเทียบกันได้กับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า รวมทั้งข้อมูลอัตราผลตอบแทนทางตรง (capitalization rates) ที่มีในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่สามารถเปรียบเทียบได้ การประเมินโดยกรรมวิธีพิจารณาจากรายได้โดยวิธีคิดอัตราผลตอบแทนทางตรง สามารถใช้ได้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวของทรัพย์สิน โดยไม่มีรายได้จากส่วนอื่นๆ มาเกี่ยวข้อง เช่น รายได้จากงานบริการ หรือรายได้ที่ได้มาจากการขายสินค้าอื่นๆ นอกจากนี้สภาวะของตลาดจะต้องมีความมั่นคง ไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางด้านอัตราการเติบโตของ อุปสงค์ อุปทาน และอัตราค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญ เช่น การประเมินที่พักอาศัยขนาดเล็ก ห้องชุด พื้นที่ในอาคารชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ขนาดเล็ก เป็นต้น
เป็นวิธีที่ผู้ประเมินจะต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนถึงระเบียบวิธีที่ปฏิบัติในทุกขั้นตอน ซึ่งรวมถึงวิธี Net Present Value (NPV) และ Internal Rate of Return อัตราที่ใช้คิดลด (discount rate) ซึ่งในกรณีของ NPV ควรจะเป็นอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนโดยทั่วไปนักลงทุนที่เป็นตัวแทนที่ดี (a typical investor) พึงคาดหวังจากการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนั้นๆ โดยไม่คำนึงถึงสถานภาพทางการเงินของนักลงทุนใดนักลงทุนหนึ่ง ระยะเวลาที่ใช้ในการประมาณรายได้ที่เป็นกระแสเงินสดควรจะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมและสอดคล้องกับสมมติฐานที่ใช้ประมาณการกระแสเงินสดที่ได้รับจากทรัพย์สินในการประมาณการกระแสเงินสดซึ่งควรเป็นรายได้ก่อนดอกเบี้ยและภาษีเงินได้นั้น ต้องระบุโดยชัดเจนว่าจะเป็นการคำนวณโดยทบต้นในคาบเวลา (compounding period) เช่นใด โดยสะท้อนถึงรายได้และค่าใช้จ่ายที่ควรเกิดขึ้นจริงในอนาคตทั้งยังจะต้องแสดงการคำนวณ terminal value หรือ reversionary value อย่างชัดเจน ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาใช้กรรมวิธีประเมินโดยพิจารณารายได้ โดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดเป็นหลักก่อนเสมอในการประเมินทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวของทรัพย์สินเองเพียงอย่างเดียวหรือเป็นทรัพย์สินที่มีรายได้จากส่วนอื่นด้วย เช่น ทรัพย์สินประเภทโรงแรม สนามกอล์ฟ โรงภาพยนต์ โรงพยาบาล เป็นต้น
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด มีหลักเกณฑ์อยู่ว่า มูลค่าตลาดได้จากการวิเคราะห์ราคาเสนอขาย หรือราคา ซื้อ-ขายล่าสุดของทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึง หรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า โดยข้อมูลที่จะนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบมีจำนวนมากพอ และการซื้อ-ขายเป็นไปโดยเสรี ไม่ถูกกระทบโดยสภาวะตลาดที่ผิดปกติ ทรัพย์สินที่เหมาะสำหรับการประเมินด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เช่น ที่ดินว่างเปล่า ที่ดินพร้อมอาคารในโครงการจัดสรรรูปแบบต่างๆ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ ห้องชุดสำนักงาน หรือทรัพย์สินอื่นใด ที่มีลักษณะเดียวกันและมีจำนวนมากพอในการนำมาเปรียบเทียบ
ปัจจัยที่มีผลในการเปรียบเทียบข้อมูลตลาด
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดจะใช้อยู่ 3 วิธี คือ
วิธีเปรียบเทียบระดับคะแนนคุณภาพ WQS (Weighted Quality Score) คือ การกำหนดปัจจัยหลัก (Factor) ของข้อมูลที่จะนำมาพิจารณา โดยหลักปัจจัยที่มีผลต่อราคาทรัพย์สิน เช่น ทำเลที่ตั้ง การคมนาคม สภาพแวดล้อม คุณสมบัติด้านกายภาพของทรัพย์สิน จากนั้นนำแต่ละปัจจัยมากำหนดน้ำหนัก (Weight) โดยการจัดลำดับความสำคัญว่าปัจจัยแต่ละปัจจัยมีผลต่อมูลค่ามากน้อยเพียงใด ต่อมาให้ระดับคะแนน (Score) ตามหัวข้อปัจจัยต่าง ๆ ของแต่ละข้อมูลเปรียบเทียบ และทรัพย์สินที่ประเมินราคา ตามลำดับมากน้อย แล้วนำผลคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก กับราคามาหามูลค่าสุดท้ายโดยการเทียบบัญญัติไตรยางศ์ หรือหา Adjustment ratio คือ พิจารณาสัดส่วนระหว่างผลคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก ของทรัพย์สินกับข้อมูลเปรียบเทียบ ซึ่งผลจากการเทียบบัญญัติไตรยางศ์น้อยครั้งที่ราคาทรัพย์สินที่เปรียบเทียบเป็นรายข้อมูลจะออกมาใกล้เคียงกันจนสามารถได้มูลค่าสุดท้ายได้ จึงใช้ขั้นตอนการถ่วงน้ำหนักเปรียบเทียบเพื่อให้น้ำหนักกับราคาของข้อมูลแต่ละข้อมูล โดยวัดจากค่าสัมประสิทธิ์ความต่างของระดับคะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนักของแต่ละข้อมูลกับทรัพย์สินเพื่อหามูลค่าสุดท้าย สำหรับการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ส่วนใหญ่บริษัทฯ จะเลือกใช้วิธีประเมินโดย WQS (Weighted Quality Score)
วิธีคิดจากต้นทุน อาจเรียกได้ว่าเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีสรุปยอดรวม ซึ่งประกอบด้วย 2 ส่วน คือ
ทรัพย์สินที่เหมาะสมในการประเมินมูลค่าโดยวิธีคิดจากต้นทุน คือ อาคารที่มีการก่อสร้างขึ้น โดยมีรูปแบบและวัตถุประสงค์เฉพาะ เช่น สิ่งก่อสร้างสาธารณะ โบสถ์ โรงงานอุตสาหกรรมเฉพาะอย่าง
ข้อมูลที่สำคัญในการประเมินมูลค่าต้นทุน
การประมาณการมูลค่าต้นทุนของบริษัทฯในกรณีที่ใช้วิธีการเปรียบเทียบต่อหน่วย ให้อ้างอิงมูลค่าก่อสร้าง และอัตราค่าเสื่อมราคา จากมาตรฐานราคาค่าก่อสร้างอาคาร ของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งทางสมาคมจะปรับแก้ตามสภาวะเศรษฐกิจ เพื่อให้สอดคล้อง และเป็นปัจจุบันอยู่ทุกปี
มูลค่าต้นทุนทดแทนอาคาร คือ การประเมินต้นทุนในการสร้างขึ้นใหม่ในขนาดเดิม รูปแบบและวัสดุก่อสร้างแบบเดิม วิธีการประเมินมูลค่าต้นทุนทดแทนอาคาร มี 3 วิธี
ต้นทุนทดแทนใหม่ปัจจุบัน = ต้นทุนก่อสร้างเริ่มแรก x ดัชนีก่อสร้างปัจจุบัน
ดัชนีก่อสร้างเริ่มแรก อัตราค่าเสื่อมราคา คือ การสูญเสีย หรือการลดมูลค่าลงของทรัพย์สิน ซึ่งสาเหตุมาจากความเสื่อมโทรม ความล้าสมัย การใช้งาน หรือปัจจัยทุกด้านที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน ซึ่งค่าเสื่อมราคาอาคารจะนำไปหักออกจากมูลค่าต้นทุนทดแทนอาคาร ต้นทุนทดแทนใหม่ – ค่าเสื่อมราคา = มูลค่าตามสภาพ
การจัดทำรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯ จัดทำขึ้นภายใต้มาตรฐานรายงานที่กำหนด โดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่ สมท. 201/2547 ลงวันที่ 16 มีนาคม 2547 ประกอบด้วยสาระสำคัญ ดังนี้
หมายเหตุ สำหรับการจัดทำรายงานในส่วนของการประเมินทรัพย์สินรายย่อย จะเป็นการจัดทำรายงานแบบสั้น (Short Form Report) ซึ่งสร้างขึ้นโดยบริษัทฯ แต่ต้องมีองค์ประกอบที่สำคัญตามมาตรฐานรายงานกำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเช่นกันหรืออาจสร้างขึ้นตามที่สถาบันการเงินต้องการ
การอนุมัติราคาประเมิน การอนุมัติผลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯทุกราย ต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯ โดยมีมติเสียง ส่วนใหญ่ในที่ประชุมซึ่งกำหนดไว้ดังนี้
คณะกรรมการพิจารณามูลค่าทรัพย์สิน คณะกรรมการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯ ให้มีหลักเกณฑ์และวิธีปฏิบัติดังนี้
2.1 เป็นพนักงานบริษัทฯระดับผู้บริหารของบริษัท ผู้ประเมินหลัก ผู้จัดการฝ่ายในสายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
2.2 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับลูกค้าผู้ว่าจ้างและ / หรือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินของ ทรัพย์สินที่ประเมินของบริษัทฯ
2.3 มีความเป็นอิสระในการแสดงความคิดเห็นต่อการพิจารณาอนุมัติ
2.4 งานประเมินของกรรมการผู้จัดการ ผู้ประเมินหลักหรือผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือทีมงานที่ได้ส่งรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินดังกล่าวต่อคณะกรรมการพิจารณามูลค่าทรัพย์สิน กรรมการผู้จัดการ ผู้ประเมินหลัก หรือผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือทีมงานที่ได้ส่งรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะไม่มีสิทธิ์ออกคะแนนเสียงในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินนั้นๆ เว้นเสียแต่ให้ความคิดเห็นหรือตอบข้อซักถามของคณะกรรมการในที่ประชุม4.1 พิจารณาและอนุมัติผลการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
4.2 พิจารณาสั่งการให้เจ้าหน้าที่ประเมิน มูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯ นำเรื่องการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งได้ดำเนินการไปแล้วกลับไปพิจารณา หรือแก้ไข หรือเพิ่มเติมให้เหมาะสมใหม่ ในกรณีที่เห็นว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายนั้นได้กระทำโดยขาดข้อมูล หรือมีการวิเคราะห์หรือใช้วิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สินยังไม่เหมาะสมตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ
4.3 เชิญบุคคลใดมาให้ข้อเท็จจริง คำอธิบาย ความเห็นหรือคำแนะนำทางวิชาการได้เมื่อเห็นสมควร ซึ่งในกรณีนี้ให้รวมถึงการขอความร่วมมือจากบุคคลใดเพื่อไห้ได้มาซึ่งข้อเท็จจริงที่อาจมีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินเป็นรายกรณีสำหรับการพิจารณาและอนุมัติผลการประเมินค่าทรัพย์สินได้ด้วยอำนาจหน้าที่นอกเหนือให้เป็นไปตามประกาศสั่งของคณะกรรมการบริษัทฯ ที่จะมีขึ้นจากการเจริญเติบโตของบริษัทฯ
6.1 ลาออกบริษัท
6.2 บริษัทฯให้ออกเนื่องจากไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติ หรือมีเหตุอันสมควรอื่นใดที่ บริษัทฯเห็นว่า อาจจะส่งผลเสียหายต่อการพิจารณาและอนุมัติผลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯ
6.3 ขาดคุณสมบัติ ไม่มีคว่มเที่ยงธรรมหรือถูกร้องเรียน
บทลงโทษผู้ประเมินที่มีความบกพร่องในผลงานประเมิน เมื่อตรวจสอบพบผู้ประเมินกระทำการประเมินบกพร่อง ไม่ว่าจะเป็นการเจตนาหรือไม่ก็ตามบริษัทฯได้กำหนดบทลงโทษไว้ดังนี้
