2.1 การควบคุมและตรวจสอบคุณภาพและมาตรฐานวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ผู้รับผิดชอบ

ได้แก่  กรรมการผู้จัดการ รองกรรมการผู้จัดการ ผู้ประเมินหลัก และผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

มีหน้าที่กำกับดูแลการประเมิน

โดยจัดให้มีการประชุมในลักษณะ Job Briefing ก่อนออกสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

วิธีการดำเนินการ

   ประชุมลักษณะ Job Briefing เพื่อให้เข้าใจ Scope of Work โดยการประชุมดังกล่าวจะกำหนดผู้เข้าประชุมต้องประกอบไปด้วยผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และในกรณีที่ลักษณะมีความยุ่งยาก หรือมีการประเมินที่ซับซ้อนในรายละเอียดของงานจะต้องมีผู้ประเมินหลักอย่างน้อย 1 คนเข้าร่วมประชุมด้วย ทั้งนี้ วัตถุประสงค์ในการประชุม คือให้มีความเข้าใจตรงกันว่าต้องเก็บข้อมูลที่เป็นองค์ประกอบสำคัญของการประเมินเป็นอย่างไร

ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดย Staff

ผู้รับผิดชอบ

   ได้แก่  ผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

มีหน้าที่กำกับดูแล

   การตรวจสอบข้อมูลและจัดทำ Working Paper

วิธีการดำเนินการ

   จัดให้มีการควบคุมคุณภาพงานของเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ตรวจสอบข้อมูลและจัดทำ Working Paper ซึ่งเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ไปดำเนินการมาให้ถูกต้องตรงกับข้อมูลการลงทะเบียนรับเรื่องดังนี้

ตรวจสอบรหัสงาน / ชื่อลูกค้า / ผู้ว่าจ้าง

1. ตรวจวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
2. วันที่รับงาน / วันที่ทำการสำรวจ
3. ตรวจสอบประเภททรัพย์สิน คือ จำนวนเอกสารสิทธิ์ เอกสารสิทธิ์เป็นประเภทอะไรตรวจรายละเอียดเอกสารสิทธิ์ เช่น เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เลขที่โฉนด เนื้อที่รวม ผู้ถือกรรมสิทธิ์ ลักษณะของกรรมสิทธิ์เป็น Free Hold หรือ Lease Hold รวมถึงภาระผูกพันของทรัพย์สินและการรอนสิทธิต่างๆ เป็นต้น
4. ตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สิน
   • ตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งให้ละเอียด โดยตรวจจากระวางที่เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินไปคัดลอกมาจากสำนักงานที่ดิน
   • ตรวจระวางกับรูปร่างที่ดินในเอกสารสิทธิ์ว่า ทิศที่ตั้งของทรัพย์สินมีความถูกต้องตรงกันหรือไม่
   • ตรวจสอบอาณาเขตที่ติดต่อกับทรัพย์สินเป็นอะไรอย่างไร
   • ตรวจสอบลักษณะทางกายภาพของทรัพย์สินว่ามีรูปร่าง และการใช้ประโยชน์ปัจจุบันเป็นอย่างไร
   • ตรวจสอบระยะทางการเดินทางเข้าสู่ทรัพย์สินในการอธิบายของผู้สำรวจว่าตรงกับแผนที่ตั้งของทรัพย์สินหรือไม่
   • ตรวจสอบสถานที่ใกล้เคียงทรัพย์สิน สภาพโดยรอบว่าผู้สำรวจอธิบายถูกต้องแล้วหรือไม่อย่างไร
   • ตรวจสอบทางเข้าออกของทรัพย์สินว่า เป็นทางสาธารณประโยชน์หรือเป็นทางส่วนบุคคล
   • ตรวจสอบสาธารณูปโภคว่า มีมากน้อยเพียงใดหรือมีโครงการเพิ่มอย่างไร
   • ตรวจสอบว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวก Support ทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
   • ตรวจสอบความเพียงพอของข้อมูลว่ามีมาก และน่าเชื่อถือได้หรือไม่

5. ตรวจสอบรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งสร้างอยู่บนทรัพย์สิน ผู้ตรวจจะตรวจสอบจากการเขียน Working Paper และรูปถ่ายของทรัพย์สิน ดังนี้
   • ประเภทของสิ่งปลูกสร้าง คือ อะไร มีจำนวนเท่าใด มีลักษณะแบบไหน และการใช้ประโยชน์ใช้เพื่ออะไร
   • วัสดุของสิ่งปลูกสร้างมีมาตรฐานอย่างไร ดี ปานกลาง หรือ ต่ำ
   • การคิดพื้นที่ใช้สอยภายใน / ภายนอกหรือส่วนต่อเติมถูกต้องหรือไม่
   • การวาดแบบแปลนของสิ่งปลูกสร้างได้ขนาดของพื้นที่ให้ถูกต้องตรงตามผังที่ดินหรือไม่

วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

1. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯสำหรับลูกค้ารายใด ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯที่กำหนดไว้
2. ผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องมีความเห็นที่สอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน สำหรับการเลือกวิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สินวิธีใดวิธีหนึ่งหรือทั้ง 3 วิธีก็ได้
3. เมื่อได้มูลค่าของทรัพย์สินออกมาแล้ว ก็ให้ผ่านการอนุมัติมูลค่าจากคณะกรรมการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯอีกครั้ง

2.2  การควบคุมและตรวจสอบงานประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยฝ่ายตรวจสอบและควบคุม

บริษัท กรุ๊ป แอพไพรซัล จำกัด ได้กำหนดโครงสร้างองค์กรให้มีฝ่ายตรวจสอบงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทฯไว้ เพื่อตรวจสอบงานประเมินของบริษัทฯอีกทางหนึ่งนอกเหนือไปจากการตรวจสอบและควบคุมคุณภาพของฝ่ายงานต้นสังกัด โดยฝ่ายตรวจสอบและควบคุมของบริษัทฯ จะมีวิธีการดังนี้                                      

• ตรวจสอบรายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยการ Random ร้อยละ 20 ของปริมาณงานที่ดำเนินการไปแล้ว
• การตรวจสอบรายงานให้มีการปฏิบัติการดำเนินการทุกเดือนและให้มีการรายงานผลการตรวจสอบโดยตรง แก่กรรมการผู้จัดการของบริษัทฯทุกเดือน

วิธีการดำเนินการตรวจสอบ ดังนี้

• ให้ตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินว่าถูกต้องตรงตามแผนที่และรูปถ่ายหรือไม่
• ให้ตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบโดยละเอียดถึงแหล่งของที่มาข้อมูลตลาดการซื้อ-ขาย
• ให้ตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมายหรือผลกระทบต่างๆ ว่าถูกต้องหรือไม่
• การอนุมัติผลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้มีการปฏิบัติให้ถูกต้องตามเกณฑ์ของบริษัทฯหรือไม่อย่างไร